離婚時、持ち家を売却し売ったお金を半分づつ分けることができれば一番良いのですが、その選択ができるのは、家の売却金額がローン残金を上回っている場合だけです。

ローン返済がかなり終わっている、頭金を多く入れローン残高が少ない、土地の値段が急騰したなどの場合には、売却し清算したときにプラスになります。

家の争い

しかし、ほとんどの方の場合住宅ローン残高の方が多く、売るとマイナスになってしまうため、売却せずどちらかが住み続けるという選択をせざるを得ない状況です。

離婚後に家を売らずに住み続ける場合、どんな問題があり、どうすればトラブルを避けられるでしょか。

トラブルの原因は名義の問題

家に関するトラブルは、名義の書き換えができないことで起こります。

離婚すれば戸籍から外れることができますが、住宅ローンを組むとき結んだ金銭消費貸借契約書の契約は、婚姻とはまったく別のものなので消されることはありません。

ローンの名義の書き換えができなければ、返済の責任は離婚しても変わらずローンが終わるまで生涯ついてきます。

家の名義には、以下のようなものがあります。

登記簿の名義

・所有者
登記簿に届けた、家の持ち分です。

住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)の名義

・借主
お金を借りた本人です。ローンは借主の銀行口座から引き落とされます。

・連帯債務者
本人と共に債務を負う人で、借主が払えない場合、同等の責任があるため金融機関から返済請求を受けます。

・連帯保証人
本人の債務を保証する人で、借主が返済できない場合、ローン残金、利息、損害賠償等を一括で支払う返済責任があります。

登記簿は、共有名義の場合財産分与の双方の話しあいで持分全部移転登記をすれば変えることができますが、住宅ローンの名義を変えることはかなり難しいと言われています。

なぜ住宅ローンの名義の変更は難しいか

住宅ローンは、1人または2人の収入や返済能力を評価し貸出額を決めており、保証のベースとなる条件が変わると回収が難しいと判断されるからです。

1人の収入がかなり増えた、連帯保証人の代わりがいる、など以外は、ほとんど変えることはできないと考えたほうが良さそうです。

離婚後、名義を変えないで住み続けているとどんなリスクがあるのでしょうか。

ローンを返済する人と、住み続ける人の組み合わせで、考えてみたいと思います。

ケース1 返済者:夫 住む人:夫

夫が今のまま返済を続けていき、離婚後に妻が家をでて夫が住み続ける場合です。

このケースでは住宅ローン払う人と住む人が同じなので、最期まで延滞することなく支払えればあまり問題になることはありせん。

しかし、妻が連帯債務者や連帯保証人になっている場合、夫にローンの延滞があると妻に債務が回ってくることになります。

ですから、家をでる時には連帯債務者や連帯保証人を外したいところです。(実際はかなり難しい)

所有者を夫に変更しておけば、ローンが払い終われば家は夫の財産となります。

ケース2 返済者:夫 住む人:妻と子供

夫が家をでてローンを払い続け、妻(子供)が住み続けるというケースです。

このケースでは、夫が生涯に渡り2世帯分の住居費を払わなければならないため、かなりトラブルが発生しやすくなります。

夫の収入が減ってしまったり、離職、リストラ、病気、また新しい家族ができたなどで、自分の生活が苦しくなった場合には返済が遅れてしまうことがあります。

連帯債務者や連帯保証人になっていた場合には、ローンが遅延すれば債務がすぐに回ってきます。

連帯債務者や連帯保証人になっていない場合でも安心はしていられません。滞納が続いた場合、突然競売に・・ということもありえます。

また、ローンが完済時に家の所有者がだれなのかが不明確になりやすくなります。夫が亡くなり新しい妻がいた場合、財産の権利の問題も生じてしまいます。

離婚時に、家の所有者がだれなのか、離婚協議書や財産分与契約書で記録に残しておく必要があります。

ケース3 返済者:夫の口座に妻が振込む 住む人:妻と子供

住宅ローンの契約は夫のままで、妻が夫の口座に住宅ローンを払い込み家に住み続けるケースです。

自分で払うので滞納の心配もなく安心して住み続けていられる・・と思われるかもしれませんが、かなり問題があります。

その問題とは、家の所有者です。妻が支払っていても保有者が夫になら住宅ローンが完済すれば夫の財産となってしまいます。(二人の名前がある場合には共有財産)

つまり、妻が一生懸命払い続けて完済したのにもかかわらず、自分の財産にならないという、不条理なことになってしまいます。

このような問題を避けるには、離婚時の所有者を妻だけの単独名義にすればよいのですが、「金銭消費貸借契約書」で金融機関の承諾がないと変更できない旨が書かれています。

その金融機関は、名義の変更に対してはほとんど承諾してくれません。。

このケースの場合には、離婚時に所有権について確定させ「公正証書」を作成、「住宅ローン完済後すみやかに所有権の移転登記をする」と決めておくことが望ましいでしょう

ケース4 返済者:夫から妻に変更 住む人:妻と子供

住宅ローンの名義を妻に書き換えて、妻が払い住み続けるケースです。登記簿の所有者も単独にして、一切合切すべて妻にしてしまえば、すべてスッキリし理想的です。

しかし、この一番理想的なやりかたが、金融機関から承認されることはほとんどありません。

あるとすれば、妻が夫より大きな会社に勤めていて収入も夫より多い場合や、大金持ちの妻の親が連帯保証人になってくれるなどのケースのみです。

できる場合には、住宅ローンの借り換えを利用します。審査に通れば、前のローンを一括返済してしまい、妻単独の新たなローンとして組み換えすることができます。

すべてスッキリしたいなら家売却しかない

このように、離婚時には、住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」はかなり、やっかいな存在となります。

「二人力をあわせてマイホーム」のため、共有名義で連帯債務や連帯保証人にしたことが、ことごとく裏目にまわり障害となって一生縛ってしまうのです。

これをすべてスッキリさせるには、家を売却するしか方法はありません。仮に売却した時にマイナスになったとしても、この段階でキレイに精算しておいたほうが、新たな人生を踏み出しやすくなります。

離婚時の不動産売却に関しては、注意点やテクニックがありますので、専門性の高い弁護士事務所を利用しアドバイスをもらいながらススメてください。

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