離婚の話しをすすめているときには、二人の関係は冷え切っていて最悪の関係となっています。

「できれば話したくない、一刻もはやく別れたい」という気持ちから、財産分与についても先のことを考えずに決めてしまいがちです。

決裂

特に家がある場合には、処分も簡単にいかずローンもあるため、安易な方向に進みがちです。

「とりあえずローンは夫が払い続け、住むのは妻と子供」などと簡単に決めてしまうと、後々大きな問題を残すことになります。

家の財産分与について、どんなリスクがあるのか考えてみたいと思います。

離婚時の家処分に潜むリスク

名義がなくても持ち家は共有財産

結婚後に二人力を合わせて買った家は、二人の共有の財産となります。

勘違いしやすいのが、登記簿上の所有者と住宅ローンの名義、引き落とされる口座などの解釈です。

登記簿に妻の名前がでてない、ローンを払っているのは夫の口座、そんなことから妻には財産分与の権利はないと思ってしまう人がいますが、それは間違いです。

結婚後に築いた財産はすべて財産分与の対象ですから、名義にあるなしにかかわらず家は財産分与の対象となります。

それぞれの貢献度に応じた比率で分配されることになります。

家がいくらで売れるかで選択肢が変わる

家を建ててから20年、30年経って、住宅ローンの返済がかなり進んでいる場合は別ですが、ほとんどのケースでは住宅ローンがたっぷり残っています。

理想としては、家を売却してローンを精算、売却益を二人で分けることですが、ローン残高が多いとマイナスの財産となるため、なかなか売ることはできません。

そのことを検討するためにも、まずは家がいくらで売却できるのかを調べる必要があります。

家の売却価格は、査定してもらうことでおおよその価格を掴みます。ネットからでも、簡単に査定依頼することができます。

査定には、書類上で査定をしてくれる「机上査定」と、実際訪問して物件や図面を見ながら査定する「訪問査定」があります。

机上査定は、実際物件を見ないで査定するため正確さにかけますが、マンションの場合には、同じマンションの販売実績データがある場合、かなり売価に近い査定ができます。

提示してもらった査定金額と、住宅ローンの残金から、家が売却できるのかどうかを検討します。

【査定金額がローン残高より高い場合】
●売却益がでる
・・・売却の検討

【査定金額がローン残高より低い場合】
●売却損だが不足分のお金を用意できる
・・・売却の検討

●売却損で不足分のお金を用意できない
・・・どちらかが住み続ける検討
・・・ローンの借り換えの検討

家を売却できるかどうかで対応の仕方がまったくが違ってきますので、早めに査定を受ける必要があります。

家の査定は、以下のような一括査定を使うと、ネットから無料で簡単に申しこむことができます。

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家の査定金額・売り出し金額・成約金額の差

家の売却の検討をするとき、難しいのは「査定金額=家の売価ではない」ことです。

査定金額は、「当社が扱うならこの位で売れると思います」という不動産屋の値踏み金額で、得意、不得意、営業の展開方法、実績によって査定する金額が違ってきます。

そういう理由から、査定金額には大きなバラツキがあることを理解してください。複数の不動産屋からの査定した場合、一番高いところと低いところでは、数百万の差がでることもザラにあります。

より正確な査定金額を求めるなら、机上査定よりも直接訪問し査定する「訪問査定」を選びます。訪問査定では、家の痛み具合、周辺環境などを実際に見て査定します。

査定金額は、あくまでも値踏み金額ですので、一番高い査定金額を提示した不動産屋を選ぶのではなく、信頼性、責任感、営業力、担当者の誠実さなどを判断して、不動産屋を選択し契約します。

契約には、1つの不動産屋との契約する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、複数の不動産屋と契約する「一般媒介契約」があります。

契約をするときに、担当者と話しあいながらこの金額で売りたいという「売り出し価格」を決めます。

売り出し価格はあくまでも希望価格ですので、売れる保証金額ではありません。

契約した不動産屋は、不動産ネットに情報を流したり、新聞広告をだすなどの営業活動をしますが、反応がない場合には売り主と相談しながら値下げなどの検討をします。

短期間のうちに売りたい場合には、やはり値下げが一番となります。長期戦が可能なら、そのまま様子を見ていきます。

成約金額

お客が見つかり契約する金額が「成約金額」です。制約金額から不動産屋の手数料を引いた金額が、実際手にすることのできる家の売価です。

このような理由から、どうしても査定金額と成約金額の差がでてしまいます。

「査定金額は高めに設定しておいてお客を釣り、成約金額は低くて売り受け手数料を手に入る」という、自分本位の営業をする不動産屋もいるので気をつける必要があります。

「売却すればプラスだと思ったら、マイナスだった」なんてことも大いにありえますので、そのことを頭に入れて、家の処分方法を検討する必要があります。

売らないで住み続けることのリスク

家の評価が下がってしまい、ローン残高が多く残っているため、家を売ることができない例は沢山あります。

そのときに検討されるのは、夫か妻のどちらかが、そのまま家に住む続けること。それぞれにどんなリスクがあるのか考えてみたいと思います。

夫が住み続けるときのリスク

住宅ローンの支払いが夫で夫が住み続ける場合、一見何の問題もないように見えますが、安全なのはローン契約書に妻の名前がないときです。

妻が連帯債務者や連帯保証人になっている場合には、将来的に大きなリスクを抱えることになります。

そのリスクは、会社の倒産、離職、病気などにより夫の収入が少なくなり、住宅ローンを支払えなくなったときにやってきます。

督促

妻が、連帯債務者や連帯保証人になっていて夫が払えなくなると、即刻金融機関から支払いの督促が回ってきます。

それは、「離婚した、名前が変わっている、家に住んでいない、何十年も会ってない」などの理由は一切関係ありません

ローンが完済するまで連帯者としての支払い責任があり、払えない場合には、法律的に財産を差し押さえられることになります。

夫が再婚して、新しい家族がその家に住んでいる場合でも同じです。その家族を守るために、自分の財産を提供し返済をしなければならないということもありえます。

このようなリスクを避けるためには、住宅ローンの名義を変更すれば良いのですが、ほとんどの場合ローン中の名義変更は認められないのが現状です。

妻と子供が住み続けるときのリスク

子供がいる場合などは、「妻と子供がそのまま住み続け、養育費代わりに夫が住宅ローンを払い続ける」という選択をされることがあります。

一見、理想的な解決方法のような気がしますが、ここにも大きなリスクが潜んでいます。

そのリスクは、「夫が住み続けるときのリスク」のときと同じように、夫の収入が激減したときに加え、夫に新しい家族ができた時に起こります。

新しい家族ができた場合、夫は2つの家族の家賃を抱えることになります。夫の収入がよほど高くない限り、かなりキツイ生活となってしまいます。

二世帯

新し家族に子供などができた場合には、どうしても新しい家族が優先になってしまい、住宅ローンの支払いが滞ることが起こりえます。

妻が連帯債務者や連帯保証人になっていた場合には、督促が回ってきます。連帯債務者や連帯保証人になっていない場合には、突然、競売になってしまっていた、ということも起こり得ます。

さらに、ローンが完済したとき家の所有者どうするかを、書面で残しておかないとローンや夫が亡くなった時、新しくできた家族との間に遺産相続の問題が生じてきます。

離婚して数年は大丈夫でしょうけど、十年も経てば「連絡も取れず、どこに住んで何をしているわからない」ということもありえますので、離婚時にしっかり対応しておく必要があります。

リスクを回避するためには

このようなことを考えると、やはり離婚と同時に名義の問題をクリアしておきたいですね。

現実的な方法としては、夫に住宅ローンの借り換えをしてもらい、その時に名義を外してもらうことです。

そうすれば、家を売却できなくても、ローンの借り換えという方法で、名義の問題をクリアすることができます。

史上最低金利の時代ですので、住宅ローンの借り換えをすれば、総支払い金額を抑えられるというメリットがありますので、ぜひ検討してみてください。

それができない場合には、借金が残ってでも離婚に家を売却してしまうことをオススメします。

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