離婚するときには財産分与があり、二人で築きあげた財産をそれぞれの貢献度に応じて分けることになります。

その中で、もっとも大きな財産で、しかも財産分与が一番面倒なものに「家」があります。

家には、数千万円のローン残に加え、借入したときの連帯債務や連帯保証の名義変更など問題がからんできます。

家処分の悩み

家をどのように処分するかを検討するには、最低限
①どれくらいの住宅ローン残高があるのか
②名義はどうなっているのか
③どれくらいの価格で売れるのか

の3つを調べておく必要があります。その結果により、家の処分方法や手続きなどの検討を行います。

住宅ローン残金の処理ができるかどうかがポイント

家を売るには、住宅ローンの残金の処理をしなければなりません。

もちろん、家を売却した場合、売値からローンの残額を引いた金額が『プラス』になる場合には、二人で分ければいいのであまり問題になりません。

『マイナス』だった場合には、実際にどれ位の金額になるのかで対応が決ってきます。

差引き金額がプラスになっている場合

ローンの残金より、家の売却金額が高い場合には、プラスの財産とすることができます。

このケースでは、家を売却しローン残高を精算した後、残りのお金を半分づつ分けるのが最もスッキリします。ローンの問題も面倒な名義も何も残らず、新たな人生を歩むことができます。

差引き金額がマイナスになっている場合

家の売却金額がローン残高に足りず、マイナスの財産となってしまう場合は、その金額がどれくらいになるのかで対処の仕方が違ってきます。

●売却できる場合
・売却の不足分を預金や他からの借り入ることができる
・住み替えローンを使い新たな住宅を購入することができる

●売却できないケース
・ローン残金の処理ができない

ローン残金を用意できない場合には、ローンを払い続けどちらかが住み続けるという選択になるのですが、共同で家を購入していた場合、名義の問題が残ってしまいます。

また、売却できる場合も、不足分も二人の財産(負の財産)となるので、処分の方法をしっかり話し合っておく必要があります。

いずれにしても、まずは、家がどれくらいで売れ、どれくらいの財産(売却-ローン残高)となるのかを確かめておかないと始まりません。

家の売却価格を調べる方法

住んでいるいる家にどれくらいの財産価値があるのかを確かめる方法としては、以下の方法があります。

①近くの不動産屋で査定してもらう。
②不動産鑑定士に依頼して査定する
③一括査定で査定する

①は、近くの不動産屋で、地域の相場をベースに査定してもらうやり方です。類似の案件や人気度などをから算出してくれます。

②は、正式に不動産鑑定士に依頼して査定してもらう方法です。査定するには、査定した価格に応じて30万円~50万円くらい(一般的な家屋の場合)の査定料がとられます。

③は、ネットを利用して複数の業者に査定依頼をしてもらう方法です。まずは、ざっくりとした価格を掴むのに一番簡単な方法で、相場を掴むことができます。

実は、不動産の場合、不動産屋、鑑定士、一括査定、それぞれで提示される金額が違っているため、どの査定金額を正にするかという判断は難しいものになります。

例えば、新築時3000万円の物件の査定に対して、
・A社 1800万円、
・B社 2300万円、
・C社 2050万円
という感じで、百万単位の差がでてきます。

これは、査定する不動産屋の得意、不得意、物件にかける意気込み等が影響しているからです。

査定価格は、あくまでも「このくらいの金額で売ることができると思いますよ」という参考の金額であり、実際の売却金額や、不動産の買取り金額とは違いますので注意が必要です。

住宅ローン残金が2000万だった場合、まったく違った判断結果となってしまいます。
・A社では、1800万円-2000万円=-200万円
・B社では、2300万円-2000万円=+300万円
・C社では、2050万円-2000万円=+50万円

マイナスとプラスの結果があるので、離婚時の家の処分を検討している場合、家の処分をどうするか迷ってしまいますよね。

家の査定の精度を上げるためには

見積りには、「簡易査定」と「訪問査定」という2つの査定方法があります。

簡易査定は、物件の所在地、築年数、地域の相場などを調べ、データ上で大まかな査定をします。

ネット上ですぐに調べられるため、おおよその価格を調べるのに適しています。

訪問査定は、実際に不動産屋の人が訪問し、家の外装、内装、痛み具合など詳細に調査して査定します。

権利書や建物図面などを用意し立会いが必要など面倒な分、ほぼ実勢に近い売値を知ることができます。

査定金額は、あくまでも不動産屋が「私のところでは、この位の金額で販売できると思う」という予想金額です。

予想金額は、これまでの経験や実績、広告戦略や営業の力によって算出されるものです。

高い査定金額を提示して、あまり営業や広告もかけずに、ジリジリと販売金額を下げている業者も多く見られますので、注意が必要です。

不動産一括査定で現在の最高価格が分かるイエイ

査定金額の精度を上げる方法

①無料の一括査定見積りを利用して複数の企業に査定させる
(この段階では、簡易査定でOK)

②提示された業者の提示価格、実績、企業などをチェックして数社にしぼり込む

③絞り込んだ業者に訪問査定の依頼をする

④提示された数社と面談の上、セールス方法や広告手段などを聞き契約する。
(販売契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約があります。詳しくは別ページを参照にしてください)

不動産一括査定で現在の最高価格が分かるイエイ